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La Ilustración Liberal

Varia

La formación de precios en el mercado inmobiliario español

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I) Introducción

Es imposible explicar el fenómeno de la subida de precios de la vivienda en España en el periodo 2000-2004 sin tener en cuenta el contexto en el que se ha producido.

El principal motor económico de la recuperación de la economía española, a partir de 1994, fueron las cuatro devaluaciones de la peseta, que se producen en el periodo 1992-95 y que no fueron seguidas de inflaciones significativas. Nuestra economía, con pérdidas para muchos que habían confiado en la solidez de la moneda, recuperó su competitividad.

España no fue el único país que devaluó en ese periodo. Pérdidas de valor semejantes sufrieron las monedas de países como Portugal e Italia, y sin embargo sus economías no han evolucionado como la española, aunque durante unos años Portugal pareció que iba a aprovechar esa mayor competitividad. El factor diferencial fue la acción del gobierno. En España la política reformista del PP rebajó el gasto público hasta alrededor del 40% (desde un tope cercano al 50% en 1992), redujo impuestos, privatizó, hizo una modesta reforma laboral y rebajó el endeudamiento público desde el 68% del PIB hasta algo menos del 50%.

Ese proceso de recuperación económica fue impulsado sustancialmente, algo después, por el descenso de los tipos de interés, ligados, en gran parte, a la integración al euro. El proceso tomó fuerza, incorporando, en su conjunto, a cinco millones de nuevos ocupados, que se sumaron a los 12 millones que durante casi 20 años, desde 1977 hasta 1994, constituían toda la fuerza laboral española, lo que se había traducido en un paro del 24% en 1994.

Los nuevos hogares, de españoles e inmigrantes, tomaron la decisión de invertir, mayoritariamente, en un activo con un magnífico historial de revalorización. La demanda también aumentó por un desplazamiento significativo de la población dentro de España. A pesar de la enorme subida de precios del periodo 2000-2004, el peso de los tipos de interés reducidos y el alargamiento de los plazos de los créditos hipotecarios -junto a otras causas que se analizarán en el presente documento- significan que el esfuerzo salarial mensual es hoy mucho menor que en los ochenta y principios de los noventa. Estadísticamente, el pago de una hipoteca media consume mensualmente algo más del 40% (cuadro nº 1) del salario de un trabajador. Lo que no se aclara es que, en promedio, cada hipoteca se paga con dos salarios, por lo que ese pago resulta ser el 25% de la renta salarial familiar. Perder de vista este hecho implica, también, no tener en cuenta que de los cinco millones de nuevos empleos creados en España casi tres millones los han cubierto mujeres. La incorporación de la mujer al mercado de trabajo ha permitido pues, además, que los nuevos hogares tengan recursos suficientes para, a pesar de la subida de precios, adquirir, masivamente, viviendas. Lo cual no significa que el esfuerzo familiar no sea brutal, porque, aunque se paga menos mensualmente, los altos precios obligan a que el periodo de pago se haya extendido hasta un promedio de 23 años; toda una vida.

Al margen de esta serie de fenómenos, hay que tener en cuenta la enorme influencia de la globalización en el precio de los bienes y servicios y de los activos en todo el mundo desarrollado. La arriesgadísima política monetaria de Greenspan, que redujo los tipos de interés de intervención hasta el 1%, seguido por la misma política, ligeramente más moderada, del Banco Central Europeo, y que comparten, además, con el banco central japonés, pionero en ese proceso de reducción de tipos de interés, no se tradujo en aumento de la inflación. La enorme cantidad de nuevo dinero no creó la inflación que se suponía, porque la globalización ha permitido que haya mercados mundiales, con escasos costes de transacción, para muchos bienes y servicios, cuya oferta ha crecido espectacularmente en todo el mundo. Con el petróleo a 50 dólares el barril la inflación ha descendido en Estados Unidos y Europa, porque el precio de muchos otros bienes y servicios se ha reducido debido a que la oferta ha aumentado por la incorporación al mercado de trabajo de personas educadas y formadas suficientemente en todo el mundo, lo que ha sido posible por la revolución tecnológica que estamos viviendo.

La enorme masa de nuevo dinero sí ha afectado, sin embargo, al precio de los activos escasos o de difícil o lenta reproducción, como las viviendas (cuadro nº 2) o la tierra para ocio, o incluso de productos como el acero y los fletes, que necesitan muchos años para aumentar su oferta a nivel mundial.

Cuadro nº 1

CUOTA HIPOTECARIA MENSUAL MEDIA Y PORCENTAJE RESPECTO AL COSTE SALARIAL MENSUAL MEDIO

Operaciones analizadas 242.421

Hipoteca media
Tipo de interés medio
Cuota mensual media (para un plazo de 20 años)
Coste salarial mensual medio
% Coste salarial sobre hipoteca

ANDALUCÍA

95.173,03
3,40
547,09
1.349,64
40,54

ARAGÓN

104.830,69
3,39
602,07
1.539,37
39,11

ASTURIAS

90.721,65
3,32
517,80
1.516,09
34,15

BALEARES

122.399,49
3,37
701,72
1.357,01
51,71

CANARIAS

93.842,08
3,36
537,52
1.230,92
43,67

CANTABRIA

102.790,32
3,31
586,16
1.381,42
42,43

CASTILLA Y LEÓN

99.491,82
3,22
562,80
1.389,66
40,50

CASTILLA-LA MANCHA

98.858,79
3,33
564,74
1.321,47
42,74

CATALUÑA

126.884,56
3,35
726,14
1.692,84
42,89

EXTREMADURA

70.167,02
3,36
401,91
1.205,42
33,34

GALICIA

88.504,13
3,36
506,94
1.252,05
40,49

LA RIOJA

107.236,15
3,27
609,33
1.455,57
41,86

MADRID

161.319,07
3,19
910,09
1.836,09
49,57

MURCIA

88.456,04
3,16
497,69
1.277,85
38,95

NAVARRA

116.248,85
3,3
662,31
1.734,55
38,18

PAÍS VASCO

134.486,07
3,04
784,55
1.686,23
44,39

VALENCIA

93.110,53
3,31
530,96
1.362,04
38,98

NACIONAL

111.351,39
3,31
634,97
1.523,93
41,67

Fuente: Colegio de Registradores – Centro de Procesos Estadísticos. Estadística Registral Inmobiliaria

Cuadro nº 2

De abril de 2004 a junio de 2004

PRECIO MEDIO DE LA VIVIENDA (€/M2)

Operaciones analizadas 113.594

TOTAL GENERAL
NUEVA
USADA

ANDALUCÍA

1.102,82
1.184,87
1.035,75

ARAGÓN

1.356,48
1.507,86
1.206,10

ASTURIAS

1.106,53
1.211,66
1.019,99

BALEARES

1.720,85
1.670,93
1.839,64

CANARIAS

1.355,22
1.418,56
1.276,81

CANTABRIA

1.477,28
1.645,26
1.371,69

CASTILLA Y LEÓN

1.075,24
1.138,26
1.041,08

CASTILLA-LA MANCHA

812,08
863,94
789,37

CATALUÑA

2.027,62
2.104,44
1.944,20

EXTREMADURA

611,28
712,77
551,89

GALICIA

896,73
934,67
848,42

LA RIOJA

1.145,56
1.110,74
1.166,12

MADRID

2.503,36
2.541,66
2.487,84

MURCIA

1.076,18
1.154,02
1.018,74

NAVARRA

1.504,49
1.414,11
1.594,89

PAÍS VASCO

2.323,24
2.348,71
2.298,36

VALENCIA

1.101,76
1.227,42
1.032,98

NACIONAL

1.482,34
1.581,00
1.406,37

Fuente: Colegio de Registradores – Centro de Procesos Estadísticos. Estadística Registral Inmobiliaria

II) Consideraciones generales

La lógica preocupación por la subida del precio de la vivienda explica, aunque no justifica, decisiones como la de la creación de un ministerio de la vivienda, organismo típico de países en los que no se construyen suficientes. Al margen de que las competencias en este sector son, casi en exclusiva, de ámbito autonómico y local.

a) Por supuesto, como para cualquier bien de naturaleza económica, el precio se fija en función de la oferta y la demanda. Y dada la complejidad administrativa con la que se desarrolla en España el proceso de creación de suelo, muchas veces se piensa que éste es el factor clave para explicar el precio final. Este artículo intenta analizar los principales hechos que afectan tanto a la oferta como a la demanda, por más que sea imposible asignar coeficientes a la importancia de cada uno.

b) El otro elemento clave para explicar el precio de cualquier bien, servicio o activo es el tipo de mercado en el que tienen lugar las transacciones. No es lo mismo un mercado monopolista que otro de competencia perfecta. Y, precisamente, el mercado inmobiliario presenta en España dos tipos bien diferenciados: el de oficinas y el de viviendas. Analizar cómo funcionan uno y otro ayudará también a explicar la evolución de los respectivos precios.

c) Pero, tradicionalmente, la primera causa alegada popularmente para explicar esa evolución ha sido, permanentemente, la de la escasez de suelo para construir. Esa escasez, a su vez, ha sido relacionada con la complejidad de la intervención administrativa, que se traduce en periodos de tiempo muy extensos desde que un suelo se declara urbanizable hasta que la construcción final -sean viviendas, oficinas, comercios o naves industriales- se entrega a los compradores últimos. Estamos hablando de periodos de entre 6 y 12 años.

Las distintas administraciones, aceptando muchas veces esa responsabilidad que se les atribuye, o en completo desacuerdo con ese reparto de culpas, cada una en el ámbito de sus competencias, han intentado resolver el problema de la escasez, bien con una intervención muy detallada, -regulando todos los aspectos de la transformación del suelo, desde rústico hasta urbano y construido, fijando plazos perentorios, limitando las posibilidades de movimiento y de decisión de los propietarios privados, obligándoles a participar en los procesos de urbanización aprobados- o bien con declaraciones generales, o que se han pretendido generales, en el sentido de que todo el suelo no protegido especialmente es urbanizable inmediatamente e intentando acortar los plazos hasta la ejecución de las obras de construcción.

d) La situación fiscal. Por otra parte, es absurdo ignorar que las administraciones autonómicas y locales, en particular estas últimas, no pueden ser neutrales en este proceso, porque sus limitados recursos fiscales les obligan, en la mayoría de los casos, a utilizar la normativa legal a su alcance para financiar una parte importante de las obras públicas de su competencia, vendiendo suelo de su propiedad u obteniendo compensaciones por la transformación jurídica del suelo.

III) El proceso de subida de precios del sector inmobiliario

El proceso de subida de precios de la vivienda, especialmente notable en el período 2000-2004 -pero que no es una excepción, porque también se produjeron fortísimas alzas en el período 87-90-, se ha producido a pesar de que el número de viviendas iniciadas –y, con el lógico periodo de tiempo de construcción, terminadas- se ha multiplicado por dos a nivel nacional, en relación con los promedios históricos inmediatamente anteriores, pues se ha pasado de un promedio de 280.000 a otro de más de 600.000 anuales. Este aumento de la oferta, con la flexibilidad que conlleva, contrasta con la rigidez que se supone a las distintas administraciones intervinientes en el proceso.

Igualmente destacable es el hecho de que, en ese mismo periodo (2000-2004), el precio de las oficinas, tras subir los años anteriores, se mantuvo, y ha disminuido en los últimos años claramente, lo que demuestra, para este caso, y para ese tipo de suelo, que no hay escasez y que la intervención administrativa ha sido eficaz –en términos generales- y capaz de permitir que se ponga en ese mercado una oferta suficiente; o bien que –y aquí entramos a hacer otro tipo de consideraciones- la demanda no ha crecido tanto como se esperaba o ha crecido, en cualquier caso, menos que la de viviendas; o bien ocurre que el mercado de oficinas es distinto del de viviendas y, si éste es el caso, el problema del suelo no es un problema general, mientras que sí lo es el dedicado a la construcción de viviendas; por más que sea el más importante cuantitativamente y el que afecta más directamente a los ciudadanos.

IV) Formulación de principios generales de actuación

La reacción de los responsables políticos ante esta situación ha dado lugar a que, en la autonomía de Madrid, la actual presidenta de la Comunidad decidiera la constitución de una Comisión de expertos -que acaba de terminar sus trabajos-, a la que pidió la formulación de una serie de principios generales que sirvieran para modificar la legislación del suelo -con el encargo específico de lograr mayor agilidad y transparencia en ese mercado- y la finalidad última de que la oferta de suelo para los diferentes mercados fuera suficiente en todos los casos. Y ello al margen de si la subida de precios de estos años ha sido provocada por una demanda imposible de prever –que analizaremos posteriormente- o por la complejidad del proceso administrativo de creación de suelo urbano, o de si el suelo, de aquí en adelante, será permanentemente escaso, al menos en comunidades como la de Madrid, pero que igualmente pueden predicarse de otras, como Cataluña, el País Vasco, Navarra o Baleares. Posteriormente, el actual gobierno socialista creó, también, otra comisión de expertos buscando asesoramiento.

V) El proceso de formación de precios en el mercado inmobiliario

Desde un punto de vista económico resulta esencial, en el mercado de la vivienda, la rapidez en el movimiento de la oferta ante cambios en la demanda, pues si se produce una situación de alza general de precios después es difícil de corregir, ya que los precios de la vivienda, en particular -y hasta la fecha-, son notoriamente rígidos a la baja, y, en caso de que la demanda se contraiga –como lo hizo en el periodo 91-95-, es más frecuente la ausencia de transacciones que el descenso de los precios nominales.

Como en cualquier mercado –y todos son iguales-, el precio final –al margen de intervenciones públicas que alteren el proceso significativamente o fijen obligatoriamente los precios de venta- es el resultado de la interacción entre la oferta y la demanda.

VI) Reserva de suelo para viviendas protegidas: primera causa de la subida de precios de la vivienda libre

Es más, en el caso de que los precios máximos fijados administrativamente sean notoriamente inferiores a los del mercado libre se produce una reducción del número de viviendas iniciadas de esas características, por falta de suelo con precio subvencionado y porque, en ocasiones y en determinadas autonomías, los costes de producción no se cubren con los precios de venta, al margen de las casi inevitables irregularidades que provocan esas situaciones.

No estamos hablando de hechos excepcionales. Es la experiencia de muchas autonomías, entre ellas la de Madrid. La reacción de las autoridades autonómicas -y nuevamente la de Madrid, con la vigente ley del suelo, aprobada por el anterior parlamento regional, es un buen ejemplo- ha sido la de intentar solucionar el problema del desinterés de los promotores, públicos o privados, por iniciar la construcción de este tipo de viviendas reduciendo el suelo que puede dedicarse a las viviendas libres y aumentando el de las protegidas.

Esta forma de actuar no suele tener éxito si el precio oficial de las viviendas protegidas no cubre, al menos, los costes de construcción, incluido el del suelo. Y crea, por otra parte, una serie de problemas adicionales.

Por una parte, las administraciones local y autonómica no tienen suelo en cantidades suficientes para llevar a cabo estas políticas. Y el que tienen, si lo ofrecen a precios reducidos, les supone renunciar a los ingresos fiscales que conseguirían vendiéndolos a precios de mercado. Y dada la situación de carencia de recursos tributarios en que se mueven estas administraciones, en especial los ayuntamientos, a veces ocurre que muchas promociones de este tipo no pueden empezarse por falta de financiación para dotarlas de unas mínimas infraestructuras, que tampoco pueden pagar los promotores. La solución a la que se suele acudir es la de exigir a los promotores de viviendas libres que se hagan cargo de las obras de urbanización, tanto de las que corresponden a las viviendas libres como a las protegidas, en la medida en que las leyes lo permiten.

Estos costes adicionales se repercuten, obviamente, en los precios que pagan los compradores de viviendas libres, y son una de las causas del encarecimiento de este tipo de vivienda. A este efecto hay que añadir otro de efecto aún más deletéreo, pues la limitación del suelo sobre el que pueden edificarse viviendas libres se traduce en fortísimas subidas del precio del mismo, en especial si concurren circunstancias como las actuales, de posibilidades de financiación amplísimas y fortaleza de la demanda.

Este tipo de problemas se presentan siempre, en todo tipo de mercados, de cualquier bien o servicio, cuando las autoridades administrativas fijan precios oficiales distintos de los que se alcanzarían libremente en el mercado. Por supuesto que se puede tomar la decisión política de subvencionar a los compradores de cualquier bien o servicio; pero para que la intervención tenga éxito es imprescindible que la propia administración esté dispuesta a ofertar, a esos precios subvencionados, las cantidades que se demanden o, si no lo hace directamente, que tenga los recursos financieros suficientes para subvencionar al constructor o al comprador final; es el caso de la oferta de sanidad pública, que intenta, inútilmente, eliminar las listas de espera, sin tener en cuenta que a un precio cero la demanda es infinita.

Pero si ocurre, como en el caso del suelo para viviendas de precio administrado, que no se tiene suficiente suelo de estas características, que no se tienen recursos para desarrollarlos urbanísticamente, que tampoco -obviamente– se tienen recursos para subvencionar la compra de este tipo de suelo por los promotores públicos o privados y, además, se fijan precios de venta al público irreales, por debajo de los costes de producción, se construirá menos de lo previsto, el proceso de adjudicación de lo poco que se construya tenderá a la irregularidad y el precio de las viviendas libres subirá por encima de lo que habría resultado del libre juego de la oferta y la demanda.

En este proceso de intervención administrativa en el mercado de la vivienda el gobierno de la nación fija los precios máximos de venta y organiza la financiación de lo que eventualmente se construye; los distintos gobiernos autonómicos, en el ámbito de sus competencias, deciden el destino final del suelo y aprueban los planes generales urbanísticos de los ayuntamientos; mientras a estos compete la presentación de esos planes y, sobre todo, la construcción de las infraestructuras y la dotación de los servicios imprescindibles para los nuevos desarrollos urbanísticos. Pero no se prevé, ni se dotan, los recursos financieros necesarios para llevar a cabo este proceso.

El gobierno de la nación sólo presupuesta el apoyo financiero que significan los tipos de interés reducidos para las promociones de viviendas protegidas, lo que, en las actuales circunstancias de bajísimos tipos de interés, significa un coste presupuestario reducido. Estamos hablando de alrededor de 3.000 millones de euros anuales, a los que habría que sumar el presupuesto del recientemente creado ministerio de la vivienda -en la parte que no sean puros gastos de funcionamiento-, que alcanza los 800 millones de euros. En el caso de los gobiernos autonómicos no hay compromisos financieros ni presupuestarios derivados de su actividad intervencionista, por más que pueda distorsionar los distintos mercados del suelo. Finalmente, a los ayuntamientos se les pide que cumplan con las normas aprobadas por el gobierno central y el correspondiente autonómico y que se hagan cargo de la construcción de las infraestructuras necesarias para poner suelo urbano con rapidez en el mercado, pero no tienen asignaciones presupuestarias específicas ni ayuda estatal o autonómica para llevar a cabo esta tarea. Sólo disponen de las entregas de suelo urbanizado previstas en las leyes, los ingresos que generarán, en su día, los distintos tipos de inmuebles construidos y su capacidad de endeudamiento.

Que existan esas interferencias bienintencionadas, pero sin dotación de recursos suficientes, no quiere decir que la principal causa de la subida del precio de la vivienda sean los problemas derivados de la construcción de viviendas protegidas. La causa inmediata del último proceso de subida es responsabilidad del impresionante aumento de la demanda.

VII) El aumento de la demanda de viviendas

Es imposible asignar porcentajes de responsabilidad de esa subida, pero ello no debe obstar para intentar explicar que en estos últimos años se ha producido en España un aumento de la demanda de viviendas absolutamente excepcional, inesperado y que no podrá mantenerse en el tiempo, porque muchas de las causas que lo han provocado son irrepetibles.

En los párrafos que siguen se ha intentado sistematizar las diferentes causas que explican ese fenómeno desde el lado de la demanda, que no es la primera vez que ocurre, pues en el periodo 1987-1990 también se produjeron subidas fortísimas de precios, tanto de viviendas como de oficinas, impulsadas por el aumento de la demanda, que reflejaba la salida de la larguísima crisis de 1976-1985, la creación de empleo y las buenas perspectivas que en ese momento parecía tener la economía española.

1º) El descenso de los tipos de interés, el aumento de la cantidad de dinero en circulación y del crédito bancario.

Tipos interbancarios a 3 meses

Fuente: Banco de España

Gráfico 1

Los dos fenómenos son las dos caras de la misma moneda. En el gráfico que figura arriba se observa la evolución de los tipos de interés a corto plazo en la economía española desde 1994; en nuestro país los tipos relevantes son los de corto plazo, pues la financiación se hace, abrumadoramente, sobre la base de estos tipos. Al contrario de lo que ocurre en la mayoría de los países desarrollados, que financian la compra de viviendas sobre la base de los tipos a largo plazo, habitualmente superiores a los de corto (excepto en situaciones de inestabilidad monetaria, como la que ocurrió en el periodo 92-94 en los países europeos).

Pero es más ilustrativo ver cómo ha evolucionado la cantidad de dinero en circulación, una variable fundamental para determinar el nivel de precios de los bienes, servicios y, en particular, de los activos de una economía; lo que se observa en el siguiente gráfico.

M1 (excluido efectivo)

Fuente: Banco de España y Banco Central Europeo

Gráfico 2

En el caso de los bienes de primera necesidad y de los que constituyen la cesta de la compra –los medidos por el IPC- no se ha producido una subida comparable a la del valor de los activos porque, en ese caso, la mayoría de esos bienes son de los que se denominan "comercializables". Y su precio se fija no sólo en función de la cantidad de dinero en circulación sino de la oferta internacional, que refleja, además, las mejoras tecnológicas y productivas y los menores costes de producción de otros países exportadores. Por eso no es excepcional que el índice de precios de consumo suba mucho menos que el de los activos, sean tierras de labor, terreno para caza, suelo industrial o suelo urbano.

El brutal aumento de la cantidad de dinero en circulación en España, antes y después del euro, explica una gran parte del aumento del precio de los activos en nuestro país. A partir de la introducción del euro sólo contamos con estadísticas sobre la cantidad de dinero en circulación para el conjunto de países del área euro; y es imposible diferenciar entre países miembros, por eso el gráfico 2 mide la evolución de la cantidad de dinero, pero excluido el efectivo en manos del público. Si hubiéramos contado con este dato la diferencia entre España y el conjunto de la Unión Monetaria habría sido todavía mayor, ya que en nuestro país el dinero efectivo ha sido siempre mucho más importante que en el resto de países europeos. Muy posiblemente por el peso de la economía sumergida. Sin embargo, sí contamos con la evolución del crédito bancario (que se expone en el gráfico 3) y el que tiene garantía hipotecaria (gráfico 4), que en España han crecido a porcentajes que duplican los del conjunto del área euro y que triplican los de países como Alemania.

Crédito

Fuente: Banco de España

Gráfico 3

Crédito a sector privado no financiero

Fuente: Banco de España y Banco Central Europeo

Gráfico 4

2º) La flexibilidad, solvencia y eficiencia del sistema financiero español explica ese aumento del crédito a que se ha hecho referencia en el apartado anterior, así como alguna de las características de la financiación hipotecaria, que ha crecido a ritmos muy superiores a los generales del crédito.

a) Ampliación del porcentaje financiado de los bienes hipotecables, hasta el 80% en términos generales, pero pudiendo llegar al 100% o incluso superar ese porcentaje en algunos casos.

b) Ampliación de los plazos de financiación, hasta los treinta años en términos generales, con distintas modalidades y flexibilidad en cuanto a la amortización del principal de la deuda.

c) Los tipos de interés que se aplican son los de corto plazo, más un diferencial relativamente reducido, porque la competencia entre entidades financieras ha estrechado ese margen. Y como el nivel de los tipos de interés a corto plazo es históricamente bajo, los costes financieros finales se han reducido significativamente.

d) Los tipos de interés a corto que se aplican son variables, lo que -como ya se ha indicado- ha reducido los costes para los adquirientes.

e) Las garantías exigidas se han modificado sustancialmente. Se ha pasado de un sistema que exigía hasta dos avales solidarios de terceras personas con patrimonio suficiente a otro en el que el valor de tasación, realizado por sociedades independientes, pero muchas veces ligadas a las entidades financieras, es el factor determinante de la concesión del crédito. En el caso del comprador final se le pide información sobre su situación laboral, que tiene que justificar una capacidad de pago suficiente, y se le obliga a suscribir un seguro de vida durante el tiempo de vigencia de la hipoteca. En el caso de los promotores, la mera reputación, el valor de tasación y una limitada comercialización son suficientes para conseguir financiación, incluso a través de sociedades con fondos propios muy escasos.

Una situación financiera de estas características no existe en otros países, desarrollados o no. La excepcional solvencia del sistema financiero español –cuyas causas no vamos a analizar aquí- explican y potencian la capacidad de financiación de la construcción y compra de viviendas –y de otro tipo de bienes inmuebles-, en la economía española.

3º) La capacidad del sistema financiero se ha multiplicado, por otra parte, por la integración en el euro, que ha eliminado riesgos cambiarios y de movimientos nacionales autónomos de los tipos de interés, que, en el caso de España y tras la inflación más alta de estos años, en comparación con los otros países miembros del euro y después de un significativo aumento del déficit de la balanza por cuenta corriente, se habría manifestado en un alza considerable de los tipos de interés

4º) El sistema financiero se ha encargado de canalizar hacia una demanda adicional de viviendas una parte significativa del ahorro de los españoles durante la larga crisis bursátil de 2000 a 2003. Antes de 2000, y desde principios de los noventa, había aumentado sustancialmente el ahorro de los españoles invertido en activos financieros -fondos de todo tipo, acciones, obligaciones y seguros de vida a largo plazo-. A partir de la crisis bursátil internacional, que comienza en marzo de 2000, y la crisis económica que afecta simultáneamente a muchos países, desarrollados y no desarrollados -pero no a España-, una parte significativa del ahorro que antes se dedicaba a la compra de activos financieros se desvía a la compra de viviendas, un mercado que ofrecía mejores perspectivas de revalorización y rentabilidad.

5º) La conjunción de esta excepcional situación monetaria con un sistema financiero solvente y eficiente no tenía que desembocar en un aumento de los precios de todos los bienes inmuebles o de activos en general. El aumento de los precios sólo se ha producido en determinados mercados relacionados con el suelo, en concreto en el de viviendas. Y lo ha hecho porque la economía española, que lleva creciendo ininterrumpidamente desde 1994, en lo que constituye uno de los ciclos expansivos más largos de los que se tiene memoria histórica, lo ha hecho con una enorme creación de empleo, de tal manera que el crecimiento de la demanda ha sido más fuerte para el suelo dedicado a la construcción de viviendas que para el destinado a las naves industriales o las oficinas. En cualquier caso, y como era de prever, los precios también han aumentado en los casos en que no podía crecer la oferta de ninguna manera, como el suelo rústico en general y el destinado al ocio y la caza en particular.

El aumento del empleo ha sido inesperado y de una magnitud impensable hace apenas diez años. De hecho, entre 1976 y 1994 la economía española no creó ningún empleo neto adicional. La economía funcionó con 12 millones de ocupados aproximadamente. Desde esa fecha hasta hoy -2004- se han creado cinco millones de puestos de trabajo adicionales, un aumento superior al 40% que, naturalmente, se ha dejado sentir en la demanda de viviendas.

Ese enorme aumento del empleo, brusco e inesperado, se ha traducido en el aumento del número de hogares, lo que a su vez ha incrementado la demanda de viviendas. Pero, además, otros factores explican que esa demanda de hogares haya crecido todavía más:

a) Llegada a la edad de contraer matrimonio -alrededor de los treinta años en nuestra sociedad-, de las mayores cohortes de la población española, que corresponden a los nacidos antes de 1974, año a partir del cual comienza el desplome de la natalidad.

b) Un peso significativo de la mano de obra inmigrante con espíritu de permanencia en nuestro país, lo que se traduce en demanda instantánea de vivienda para los trabajadores y sus familias, cuando se produce el reagrupamiento familiar. Según los últimos datos estadísticos, estamos hablando de que la población residente en España alcanza ya los 43 millones de personas, un incremento de casi 5 millones sobre los que se suponía hace sólo 8 ó 9 años.

c) Desplazamientos de población significativos hacia autonomías como la de Madrid, lo que significa un aumento de la demanda de nuevas viviendas, incluso sin crecimiento del empleo; y multiplicación del número de viviendas vacías, que aparecen estadísticamente causando gran escándalo.

6º) La demanda de viviendas ha crecido también por la compra por parte de extranjeros, básicamente comunitarios, que han trasladado su residencia a España o tienen aquí una segunda vivienda. Hasta tal punto que se evalúan en cerca de 80.000 anuales las viviendas compradas por este grupo de población. Y aunque no es un fenómeno nuevo sí ha sido especialmente intenso en los últimos años, al compás con la normalización política, la modernización de la economía española, la mejoría de las infraestructuras, la adopción del euro y la limitación de prácticas fiscales irregulares en este sector.

7º) Por supuesto que el aumento del ahorro y de la capacidad de endeudamiento de las familias españolas también ha incrementado sustancialmente el número de las que compran su primera vivienda y de las que invierten en una segunda o incluso una tercera. Es cierto que, como señala el Banco de España, el endeudamiento familiar está superando cotas históricas, pues ha alcanzado ya un volumen de 555.000 millones de euros, un porcentaje del 70% del PIB, pero este dato en solitario no significa nada. Hay que ponerlo en relación con los activos de las familias, financieros (que suman 1,305 billones de euros, lo que supone una riqueza financiera neta de 750.000 millones de euros) y reales (cuyo valor es muy superior al de los financieros). Precisamente, en parte, por el alza del precio de las viviendas la solvencia conjunta de las familias ha mejorado espectacularmente en estos años.

8º) Otro factor que contribuye a explicar el sostenimiento de la demanda de viviendas en altísimos niveles, a pesar de la subida de precios, es la solidaridad intergeneracional de la sociedad española. Hay numerosas evidencias, aunque de difícil registro estadístico, de que el ahorro de los padres se traslada a los hijos para ayudarles a adquirir su primera vivienda. Esta práctica explica que, en promedio, el porcentaje que representa la hipoteca sobre el valor de tasación es más reducido de lo que cabría esperar, lo que aminora los pagos de los titulares y los adecua a sus niveles de ingresos salariales. Esta realidad social se ha reflejado incluso en cambios de la legislación fiscal en autonomías como la catalana y en anunciados cambios en la comunidad de Madrid, en virtud de la cual se exime del pago del impuesto sobre donaciones algunas cantidades dedicadas, precisamente, a la compra de primeras viviendas.

Por el contrario -al margen de lo que está ocurriendo con la llegada de inmigrantes-, la sociedad española envejece con rapidez y eso se traduce en la extensión de la herencia como forma de adquisición de viviendas, lo que reduce la presión de la demanda.

9º) El aumento progresivo del número de separaciones y divorcios provoca un aumento de la demanda de viviendas de reducida dimensión. En la actualidad el número de matrimonios anuales en España asciende a 200.000 en cifras redondas, y el de separaciones ha ido creciendo hasta 100.000, también anuales.

10º) Los incentivos fiscales en el IRPF también potencian la demanda. Estos incentivos, que tienen un coste presupuestario de 3.000 millones de euros anuales, inciden en una mayor demanda de viviendas en propiedad; su eliminación no se traduciría, sin embargo, en las actuales condiciones, en una menor demanda de viviendas, sino en un desplazamiento hacia viviendas de alquiler, que no han atraído como forma de organizarse la vida y distribuir sus ahorros y gastos a largo plazo a los españoles, por diversas razones, que tampoco vamos a analizar en este momento. De hecho, el gobierno socialista ha mantenido todos los incentivos y ha creado otros nuevos para potenciar el alquiler.

Los incentivos fiscales han sido superiores en el pasado, por ejemplo en los años ochenta, cuando se incentivaba incluso la compra de segundas viviendas, como una forma de contribuir a la recuperación de la actividad económica general. El actual sistema, modificado en el año 2000, supuso una reducción de los incentivos que, sin embargo, continúan al nivel que se ha señalado anteriormente. Esa cifra, 3.000 millones de euros, es significativa, pero palidece frente al valor de las 600.000 viviendas que anualmente se incorporan al censo español. En efecto, a un precio promedio de 160.000 euros, que es el precio oficial medio en el que se escrituran las compraventas, según los registros de la propiedad, ese valor alcanza casi los 100.000 millones de euros anuales. Es evidente que los incentivos fiscales no pueden afectar significativamente la demanda, ni por su efecto en la demanda global ni por su escasa significación económica porcentual, alrededor del 3% de su valor.

VIII) La reacción de la oferta

Desde el punto de vista de la oferta hay que destacar que el aumento de la demanda, por las razones ya expuestas, cogió desprevenidos tanto a las distintas administraciones como al propio sector de la construcción.

1º) La respuesta tardía del propio sector de la construcción

Hasta tal punto que durante unos años, entre 1998 y 2002, faltaron materiales de construcción y mano de obra preparada. Estas carencias se reflejaron en una subida de precios general de la construcción y en un retraso en la terminación de las obras demandadas.

Hasta que no se llevaron a cabo inversiones adicionales en el sector de materiales de construcción y hasta que no aumentó significativamente el empleo en el sector -incremento que fue posible en gran parte por la contratación de mano de obra inmigrante-, la oferta aumentó, pero significativamente menos que la demanda. Estos retrasos no son achacables a nadie, porque nadie podía esperar un aumento de la demanda de ese tamaño. De hecho, el sector de la construcción emplea en España, en la actualidad, a 2,1 millones de personas -0,9 millones más que en 1994-, lo que significa el 12,4% del total de ocupados en la economía, un porcentaje significativamente más alto que en el resto de Europa, donde ese porcentaje es del orden del 8% del total.

Este retraso es una de las razones que explican las subidas de precios de las viviendas. Y como ocurre en una economía rígida laboralmente, sindicalizada e indexada, ese aumento de los precios ha quedado consolidado y explica una parte del fenómeno que estamos analizando.

Por supuesto que también la obra civil, contratada por las distintas administraciones públicas, en el mayor esfuerzo inversor continuado de la historia económica de España, es responsable de las tensiones en el sector de la construcción. Este tipo de obras suponen el 30% del total de la facturación del sector de la construcción, pero su crecimiento, también a partir de 1997 / 98, contribuyó a llevar al límite la capacidad del sector.

2º) Los retrasos administrativos

La otra razón de los retrasos en el aumento de la oferta –de viviendas, no de otros bienes, como las oficinas- es la complejidad del proceso administrativo de creación de suelo, cuyo análisis y propuestas para simplificarlo constituye, precisamente, la razón de ser de comisiones de expertos como la de Madrid, a la que ya he hecho referencia.

3º) La propiedad del suelo urbano y urbanizable

Hay muchas personas que piensan que otra de las razones de una oferta insuficiente de suelo para viviendas es el comportamiento de los propietarios de suelo, en particular si son empresas promotoras o constructoras, que regularían su salida al mercado para mantener o incluso incrementar todavía más el precio.

En principio no parece que el suelo edificable –a nivel nacional- esté en pocas manos, única forma de que pudiera darse un comportamiento monopolista u oligopolista concertado. Es evidente que el interés de los grandes propietarios de suelo, en la medida en que sean, además, promotores y constructores, es irle dando salida lentamente, en función de su tamaño y capacidad de organización empresarial. Este comportamiento contribuiría, sin duda, a elevar el precio del suelo, pero es una conducta insostenible si no continúa habiendo una gran demanda insatisfecha. En otros periodos históricos -y en otros mercados de otros bienes-, cuando se retrae la demanda la experiencia es que la necesidad obliga a todos los empresarios que actúan en el sector que sea a aumentar su oferta y bajar sus precios para mantener el equilibrio económico de sus compañías.

Pero no hay que despreciar la posibilidad de que al ser, de hecho, cada municipio un mercado diferenciado, con diferentes posibilidades de desarrollo en función de su situación y sus comunicaciones, en alguno se produzcan situaciones de ese tipo. La administración puede reaccionar intentando obligar a comercializar en unos plazos determinados el suelo de que se trate, pero la práctica no es muy prometedora, sobre todo en casos de demanda significativa sostenida.

Por otra parte, la reforma fiscal de 2003, al tiempo que suprimía la transparencia fiscal creaba las sociedades patrimoniales, que sin duda están pensadas para patrimonios familiares de tipo urbano. Habrá que esperar un tiempo, pero parece lógico que una fiscalidad más reducida sobre las plusvalías, que es lo que significan estos cambios, termine por incrementar la oferta de suelo edificable.

IX) El funcionamiento del mercado de oficinas

La evolución de los precios ha sido muy diferente en el mercado de oficinas que en el de viviendas. Es posible identificar varias causas de este dispar comportamiento.

En primer lugar, el distinto comportamiento tanto de la demanda como de la oferta de este bien.

a) La demanda no ha crecido tanto como la de viviendas. El crecimiento económico de estos años ha sido especialmente intensivo en empleo, pero no en trabajadores que desempeñan sus funciones en oficinas. Desde 1994 hasta el 2º trimestre de 2004 han aumentado, en primer lugar, los ocupados en el sector de la construcción -0,9 millones-, los empleados en la industria también han crecido -0,6 millones-, los empleados por el sector de hostelería y ocio -1,0 millones-, los ocupados en transportes y almacenamientos -0,4 millones-. Los nuevos ocupados en el resto del sector servicios –alrededor de 1,8 millones- son, por una parte autónomos que pueden trabajar desde sus hogares -0,3 millones-, otros también desempeñan su trabajo en sus propias viviendas, gracias a la mejoría en las telecomunicaciones; y no hay que olvidar los excesos de capacidad de este tipo de locales que existían, al menos, hasta 1998. Sin olvidar que en el conjunto de las Administraciones Públicas ha aumentado el empleo en 0,5 millones, y de esos un porcentaje importante son nuevos contratados en educación y sanidad, que tampoco requieren espacio en oficinas. En estas circunstancias, el aumento de la oferta ha sido suficiente. No se ha producido un aumento general de precios. De hecho, los precios máximos actuales son inferiores a los que se alcanzaron en 1991, hace trece años. La actividad administrativa y constructiva ha sido capaz de atender a la demanda que, aunque significativa, por las razones apuntadas, no alcanzó el nivel que se esperaba.

b) Además de una más rápida igualación de demanda y oferta, hay otra razón que explica lo ocurrido en el sector de las oficinas. El sector funciona como un mercado profundo y líquido, en el que los inversores entran demandando una cierta rentabilidad –en la actualidad en torno al 6%- y las transacciones se llevan a cabo con rapidez. Las posibles interferencias administrativas son mínimas, no hay precios oficiales ni máximos y la justicia funciona con mucha mayor rapidez que hace unos años para dictaminar los desahucios en casos de impagos. En definitiva, el sector de oficinas, cuya liberalización comienza decididamente con el decreto-ley Boyer de 1985, y al que también ha afectado positivamente –transcurridos los plazos previstos- la ley de arrendamientos urbanos, que puso límites a las prórrogas forzosas, registra movimientos de precios, al alza y a la baja, en función de la situación de cada momento y cada situación. Ello ha determinado, a su vez, subidas importantes de los alquileres durante un corto periodo, 1999-2001, y estabilización y descensos posteriormente.

c) En tercer lugar, los cambios fiscales en el régimen de plusvalías de sociedades han permitido reducir el tipo efectivo del impuesto sobre sociedades hasta el 15% en caso de reinversión. Lo que ha favorecido, sin duda, la mayor oferta y, en todo caso, la liquidez de este mercado.

X) El funcionamiento del mercado de viviendas

Por el contrario, el mercado de viviendas no es ni profundo ni líquido. Los principales compradores, al margen de los extranjeros, suelen ser familias, para las cuales esa inversión es la más importante, cuantitativamente y cualitativamente, de sus vidas.

Dentro de los patrimonios familiares, el valor de la inversión en inmuebles sobrepasa la del conjunto de otros activos financieros, ya sea dinero, acciones, obligaciones, fondos o seguros de vida a largo plazo.

La razón básica de la inversión en vivienda, por otra parte, no suele ser la rentabilidad, pues mayoritariamente las viviendas las compran sus propietarios para habitarlas, y en el caso del alquiler se valora más la seguridad jurídica que la rentabilidad como tal.

El gran peso de los inmuebles en los patrimonios familiares, y la dificultad de sustituirlos por otro tipo de inversiones, es una característica de las sociedades atrasadas, que han tenido malas experiencias con sus inversiones financieras -sea porque los respectivos gobierno no han respetado el valor de la moneda, sea porque las empresas nacionales no han soportado la apertura de los mercados y la consiguiente competencia, sea porque no existe costumbre de invertir en otros mercados-. En el caso de España, cuando la diversificación y sofisticación se estaba produciendo aceleradamente, la crisis bursátil internacional de 2000 significó un retraimiento del ahorro, que se volcó nuevamente sobre el mercado nacional de viviendas, lo que provocó una demanda adicional, a la que ya hemos hecho referencia.

En segundo lugar, la regulación fiscal no incentiva los intercambios. Es verdad que el IRPF sobre las plusvalías ha quedado reducido al 15%, y que en caso de reinversión, y con ciertos límites, se anula el pago del impuesto. Pero para que existan incentivos para vender hace falta que el precio de venta supere el coste de adquisición, más las mejoras realizadas, más el amueblamiento y los impuestos pagados, y que no exista dinero negro ni en el origen ni en el precio de venta que se pretende, pues ello limita enormemente el mercado. Además, lo que una familia vende puede ser una segunda o tercera vivienda, rara vez se vende la principal, excepto para comprar otra, ni la que se utiliza para ocio de fin de semana o de vacaciones de verano.

El mercado, en el mejor de los casos, es mucho más reducido de lo que parece. Y para el que se decida a vender tiene que estar claro en qué puede invertir alternativamente, lo que no favorecen ni los bajos tipos de interés actuales ni la incertidumbre que todavía existe sobre el futuro económico mundial y sobre el aumento de beneficios futuros de las empresas que cotizan en las bolsas mundiales.

La limitación en el número de las viviendas en alquiler, que en la actualidad suponen el 11% del total del censo –lo que significa alrededor de dos millones de viviendas-, no es suficiente para atraer a inversores institucionales, que necesitan, por otra parte, seguridades respecto a la rentabilidad de su inversión, la duración de los contratos de arrendamiento y confianza en la rapidez de una resolución judicial en el caso de conflictos o falta de pago. En este sentido, probablemente una de las medidas que podrían favorecer la profundidad del mercado de viviendas es la modificación de la ley de arrendamientos urbanos. En este sentido, también la limitación de los beneficios fiscales en el IRPF por compra de vivienda podría favorecer esa profundidad del mercado a que se ha hecho referencia, aunque no a la demanda en sí, como también se ha concretado anteriormente. Y, por supuesto, la introducción de los juicios rápidos para los conflictos en los contratos de arrendamiento.

La conjunción de una demanda extraordinaria, una oferta que ha tardado en responder, las dificultades administrativas para crear suelo inmediatamente edificable y las limitaciones del mercado, como tal, han provocado una subida enorme del precio, que, precisamente por las características de este mercado, se manifiesta rígido e inflexible a la baja.

XI) Los casos especiales de las autonomías más dinámicas. El caso de Madrid

De entre los factores que afectan a la oferta, la carencia de suficiente suelo se agudiza en autonomías como la de Madrid, por una serie de razones:

1º) La demanda de viviendas ha sido superior a la de otras autonomías, porque la competitividad de la economía madrileña ha significado la instalación de nuevas empresas, que a su vez han atraído mano de obra que se ha asentado aquí. Hasta tal punto que la densidad de población de la autonomía de Madrid, más de 600 habitantes/Km², es más de seis veces superior a la media nacional. Esto significa una demanda de suelo que, teniendo en cuenta la superficie que ocupan las zonas protegidas por razones ecológicas (más del 65% del total del territorio), hace que este recurso, al contrario de lo que ocurre en la mayor parte del resto de España, sea un recurso mucho más escaso.

2º) En el caso, nuevamente, de Madrid, la mejoría de las infraestructuras, la mayor competitividad y el hecho de continuar siendo la capital administrativa del Reino atraerán, presumiblemente, todavía a una mayor población. Puede parecer paradójico que en el momento del pleno desarrollo del estado de las autonomías la importancia de Madrid como centro administrativo no haya disminuido. Sin duda este desarrollo, también inesperado, tiene que ver con que la actividad legal y administrativa de todo orden de las autonomías no se ha visto acompañada de una disminución paralela de esa misma actividad a nivel estatal. De hecho, esa actividad se ha visto reforzada porque la integración de España en todas las instituciones europeas ha significado un nuevo escalón legislativo y administrativo que se gestiona, en gran parte, desde Madrid.

XII) Conclusión: presente y futuro

Situaciones igualmente tensas pueden producirse en otras autonomías en la medida en que atraigan inmigración y se desarrollen más rápidamente que el resto, pero creo que puede afirmarse que el punto de inflexión de precios ya se ha producido y que los precios medios han comenzado a descender, por más que los indicadores con los que contábamos -casi en exclusiva los que elaboran las sociedades de tasación y el ministerio de la vivienda, antes fomento- digan lo contrario. Digo contábamos, porque el Colegio de Registradores ha comenzado a publicar una "Estadística Registral Inmobiliaria" con inimaginable riqueza de datos de todo tipo de propiedades.

En cualquier caso, hay razones suficientes para explicar este cambio de tendencia:

1º) Los tipos de interés se han estabilizado, y también lo ha hecho el aumento de la cantidad de dinero en circulación, por más que el crédito inmobiliario continúe creciendo en España a un ritmo fortísimo.

2º) Hay una cierta recuperación de otros mercados en los que es posible invertir, desde materias primas hasta las propias bolsas. Asimismo, la revalorización del euro frente a prácticamente todas las monedas del resto del mundo propicia inversiones fuera del área.

3º) Aunque la demanda continúa creciendo, lo hace a ritmos menores que anteriormente, mientras la oferta, ahora, llega masivamente al mercado, al ritmo de más de 600.000 viviendas anuales.

4º) A nivel global, tras el impulso a la construcción de otros años, el stock de viviendas ha superado los 21 millones, que, en relación a la población, constituye, posiblemente, la ratio más alta del mundo.

5º) En nuestra corta experiencia histórica de excesos de oferta de viviendas (el periodo 91-96), y en la más extensa de oficinas y otro tipo de inmuebles, sabemos que el ajuste de precios comienza con la ausencia de transacciones en el mercado de segunda mano; un proceso que puede tardar en traducirse en descenso de precios finales, porque el nivel de riqueza de los propietarios españoles -en general- les va a permitir resistir mucho tiempo antes de decidirse a reducir sus pretensiones. Pero creo que es un hecho que los plazos de oferta se están alargando. En estas circunstancias tenemos, según los análisis del Colegio de Registradores, unos precios que continúan al alza, en los casos en que hay transacciones, pero un volumen, cada vez mayor, de viviendas en venta, pero para las que no hay acuerdo en precio, y que presumiblemente sólo se venderán si se produce una caída significativa del precio. Pero estas no transacciones no entran en el cálculo del precio final, ni en el del Colegio de Registradores ni en el de las sociedades de tasación.

6º) Esta situación es perfectamente compatible con un crecimiento del crédito hipotecario del orden del 24%, que es el último dato que tenemos. Porque la financiación de la compra de suelo, la promoción y la venta de todo tipo de inmuebles continúa al mismo ritmo de los últimos años, a lo que hay que añadir que las instituciones financieras, en parte por el sistema de asignación de riesgos que les impone el Banco de España, como consecuencia de los acuerdos de Basilea I y II, impulsan a todas las instituciones financieras a luchar por la concesión de créditos con garantía hipotecaria, mientras los créditos puramente empresariales, o para el consumo, tienen un crecimiento mucho más moderado.

Al igual que nadie puede saber cuál es el precio justo, que los teólogos españoles del s.XVII de la escuela de Salamanca concluyeron que era el de mercado en cada momento, tampoco es posible afirmar que el precio de la vivienda esté inflado en un porcentaje determinado. Depende de la oferta y la demanda en cada momento.

Pero entre los factores más importantes para determinar el precio a que aquí se ha hecho referencia: las cuatro devaluaciones del 92-95 sin inflación subsiguiente, las reformas del PP, la escasez de suelo, el euro, la inmigración, el aumento del empleo y la globalización, hay factores que no son repetibles; por ejemplo, no es posible que todavía desciendan más los tipos de interés, ni son posibles las devaluaciones. Es difícil que el empleo y la inmigración continúen creciendo a las tasas de estos últimos años, incluso es posible que comience a haber más suelo urbano, al menos en algunas autonomías.

Por eso, y con el evidente riesgo de equivocarme, opino que el precio de las viviendas, excepto en zonas concretas, se estabilizará o descenderá en términos nominales ya en 2004. Pero nunca me atreveré a decir, como acaba de hacer la ministra de vivienda, que en España hay suelo suficiente y que no es necesario crear más. Atreverse a hacer esa afirmación es una insensatez. La humildad en temas económicos es obligada. Y si no, recuerden que hace apenas dos años el Instituto Nacional de Estadística publicaba que la población en España, en 2050, sería de sólo 25 millones de habitantes, para, al poco tiempo, revisar nuestra población actual y reconocer que ya no éramos 40 millones, sino 43, y que nuestra población puede crecer todavía significativamente, si continúa la inmigración masiva.

Número 21-22

Constitución Europea: Argumentos para el “No”

Varia

Ideas en Libertad Digital

Retrato: José María Aznar

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El libro pésimo

El rincón de los serviles

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